Breve estudo da Lei de Regularização Fundiária do Piauí II

   Dando continuidade, vejamos hoje os artigos 8º a 15! 


PROCEDIMENTOS

Art.8º- As partes interessadas na regularização fundiária, nos termos desta Lei, deverão formular as suas pretensões em petições dirigidas ao Diretor Geral do INTERPI, no prazo Máximo de 180(cento e oitenta) dias após a publicação desta Lei, instruídas com os seguintes documentos:
I- Translado do Registro Imobiliário do Imóvel;
II- Certidão da cadeia dominial e de interior teor da matricula do imóvel, expedida pelo cartório de registro de imóveis competente;
III- Plantas georreferenciadas com memoriais descritivos dos imóveis, bem como arquivo digital, devidamente acompanhadas da respectiva Assinatura de Responsabilidade Técnica - ART,por profissional credenciado junto ao Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária- INCRA;
§1º Fica criada uma comissão composta por 1(um) representante do INTERPI,1 (um) representante da PGE e 1 (um) representante da Assembléia Legislativa do Piauí para analisar e proferir a solução a cada caso que lhe for apresentado.

A Lei estabelece um curto prazo de 180 (cento e oitenta) dias para a adesão à pretensa regularização fundiária. Para tanto, pretende que os interessados reconheçam que a sua cadeia dominial é viciada de alguma forma! Não parece razoável que exista qualquer tipo de “requerimento padrão” onde o interessado faça esse reconhecimento.
Os documentos exigidos pela Lei não são capazes de demonstrar um dos requisitos presente na Lei: cumprimento da função social da propriedade. Não há qualquer exigência de mapa de uso e ocupação do solo, capaz de demonstrar a existência de qualquer utilização do imóvel.
Ora, outro ponto que merece questionamento é: se o imóvel tem sua cadeia viciada, como poderia ele cumprir sua função social? Como pode obter licenciamento ambiental e autorização de desmatamento? Seria, então, a regularização uma exclusividade daqueles que desmataram e implantaram projeto agrícola sem qualquer observância das normas ambientais?
No mínimo há um desrespeito ao princípio da razoabilidade, ferindo, em mais esse ponto, a Constituição.
Mostrando-se mais uma vez contraditório, a Lei define que a decisão quanto à análise e “solução a cada caso” seja de uma comissão e não somente do INTERPI (contradição com o disposto no artigo 6º supra).
Pelo texto aprovado, tem-se também o entendimento de que o ato administrativo que venha a solucionar a questão é vinculado e não discricionário, ou seja, basta que o proprietário de boa fé, que vem exercendo a posse e cumprindo com a função social da mesma requeria a regularização para que seja concedida.
Entretanto, como ficariam os casos em que há conflito possessório? A Lei não prevê qualquer solução a esses casos, o que o torna no mínimo inócuo, pois acaba por não resolver esse problema. Ora, em caso de “A” e “B” disputar a posse de um imóvel com base em título, sendo que “A” tem um título com origem em aforamento municipal e “B” com base em uma demarcação e divisão de data “presumidamente viciada”, quem teria o direito de ter seu domínio convalidado pelo Estado?
Seria aquele que primeiro tomou a iniciativa? A não previsão desse tipo de situação, certamente, provocará o desrespeito de mais um princípio: o da impessoalidade, sendo, em mais esse ponto, inconstitucional a Lei.

BENEFICIÁRIOS


Art.9º- Poderá adquirir o domínio de terras públicas do Estado do Piauí aquele que, sendo legítimo ocupante, estiver produzindo, levando-se a cumprir a sua função social, dispensado a estes o procedimento licitatório, mediante o pagamento do valor da terra nua ao preço de R$ 250,00(duzentos e cinqüenta reais), com abatimento de 80%(oitenta por cento) para pagamento à vista, ou com 10%(dez por cento) de entrada e o resto em até 10(dez) parcelas anuais corrigidas pela Unidade de Referência do Estado do Piauí- UFR-PI.
§ 1º- Exclusivamente para os fins desta lei, consideram-se legítimos ocupantes aqueles que comprovarem um dos seguintes requisitos:
I- Serem concessionários de uso de imóvel rural de propriedade do Estado do Piauí ou do INTERPI, com vigência contratual anterior à publicação desta Lei;
II- Ter adquirido por compra imóvel junto ao INTERPI ou COMDEPI;
III- Constarem, no registro de imóveis competentes, como proprietários de bem cuja cadeia dominial não demonstre a regular transmissão de propriedade entre o Estado do Piauí e o particular.
§ 2º- Não será habilitado a adquirir imóvel por venda direta aquele que não comprovar o uso produtivo e social da propriedade.

Como alhures exposto, é necessário que o pretenso proprietário apresente-se como tal. Ou seja, além do requerimento direcionado ao INTERPI, faz-se a exigência da Certidão de Inteiro Teor justamente para que se possa confirmar se houve ou não o correto destacamento do patrimônio público para o privado.
Os legítimos ocupantes que demonstrarem a produção poderão adquirir o imóvel através de alienação com a dispensa de licitação (v. artigo 4º, I). Ora, dentre os beneficiários estão aqueles que adquiriram por compra junto ao INTERPI ou COMDEPI. Teriam eles que pagar novamente?! Não seria o caso de convalidação (artigo 4º, IV)?
A distinção é de fundamental importância, pois a convalidação, em princípio, não geraria qualquer novo gasto ao proprietário, tratar-se-ia de uma correção do procedimento administrativo tomado quando da aquisição junto à COMDEPI ou ao INTERPI.
Ainda assim, suponhamos que o imóvel tenha sido adquirido da COMDEPI e que na escritura existisse uma cláusula resolutiva reconhecendo que em caso de não aproveitamento do imóvel no prazo de X anos, o contrato seria resolvido, retornando o domínio à COMDEPI. Suponhamos ainda que esse mesmo imóvel após X anos previstos na escritura passou a cumprir a sua função social. Então, necessitaria o proprietário de ratificar o domínio através da aquisição por venda direta? Mais ainda, se em sobreposição a esse mesmo imóvel tiver o INTERPI concedido títulos, quem teria direito de ter o domínio ratificado pela compra direta?

TERRAS PÚBLICAS ESTADUAIS X LEGÍTIMOS OCUPANTES

Art. 10º - As terras públicas estaduais desocupadas na data de publicação desta Lei serão alienadas mediante licitação, sob concorrência, na forma da Lei nº 8.666, de 21 de Junho de 1993, e de suas alterações, e desta Lei.
Art.11º- Para os fins desta Lei, fica o Poder Executivo, por meio do INTERPI, autorizado a fazer regularização fundiária das ocupações incidentes sobre terras públicas estaduais, nos termos do art.6º da Lei nº 4.678, de 03 de janeiro de 1994, mediante doação, com outorga de título de domínio, limitado a 350,00,00ha. por beneficiário.
Art.12º- O beneficiário das terras públicas do Estado do Piauí, nas condições previstas nesta Lei, deverá exercer a agricultura, a pecuária, a agroindústria, o turismo rural e ecológico ou reflorestamento como atividade principal.


O que seriam as terras públicas Estaduais? Seriam aquelas reconhecidas como tais após o regular procedimento discriminatório ou de arrecadação? (vide comentário artigo 3º).
A Lei pretende fazer uma distinção, nesse ponto, entre as Terras Públicas e os Legítimos Ocupantes. Entretanto peca ao não prever os casos típicos de grilagem de terras. Ora, p.ex., em caso de alteração de uma área de 10.000,00ha. para 100.000,00ha., que posteriormente foi vendida a várias pessoas, seria possível a sua regularização? Em tese, seria o caso de “ato equivocadamente praticado” por “cartórios”, conforme consta no artigo 7º, sendo possível não só a regularização, mas também a autorização expressa para que possam o INTERPI e a PGE transigir.
Ora, sem sombra de dúvidas, tratar-se-ia de algo frontalmente ilegal e, por essa razão, inconstitucional.
As terras públicas (como dito acima, diferente de “devoluta”), em tese, serão destinadas especialmente ao Plano Nacional de Reforma Agrária, sendo passíveis de doação até o limite de 350,00ha. por beneficiário. Entretanto, não é feita qualquer “qualificação” de quem venha a ser esse beneficiário. A referência à Lei 4.678/1994 é restrita aos termos da doação, não ficando claro que se deva fazer o mesmo com relação à qualificação do dito donatário.
De todo modo, deve o beneficiário utilizar o imóvel para qualquer fim ligado ao agronegócio. Ausente uma ótima oportunidade para que se fomentasse a preservação ambiental, através das inúmeras propostas de “bolsa verde” para as áreas voltadas à agricultura familiar.

DISPOSIÇÕES GERAIS

Art.13º- Se o imóvel objeto de regularização fundiária for gravado por ônus real ou hipotecário e do procedimento resultar abertura de nova matricula do registro de imóvel, o gravame persistirá, sendo averbado no novo registro.
§1º- Ficam mantidos todos os empréstimos e garantias sobre o imóvel, independentemente do lapso temporal da tramitação do processo de legalização.
Art.14º- Aplica-se subsidiariamente a esta Lei a Lei nº 4.678, de 1994.
Art.15º- Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.

A Lei prevê a dispensa da ciência dos credores, o que nos parece ser um desrespeito com os mesmos, mormente nos casos das instituições financeiras sujeitas quase sempre a uma rígida fiscalização. Como justificar a mudança de matrícula sem ciência do credor hipotecário?
A presença dos mesmos deve ser garantida, principalmente para tomarem ciência da permanência dos graus de hipotecas e das condições estabelecidas. Aliás, ratificando a segurança dos mesmos com relação à garantia do domínio.