Como as locações são afetadas pela covid-19?

14/04/2020 11:09
Atualizado 06/07/2025 | 08:52

Em virtude da pandemia do Coronavírus (Covid-19), e diante dos decretos limitando o comércio e a livre circulação, surge o debate acerca do cumprimento dos contratos de locação.

Advogado Bruno Rocha, especialista em Direito Imobiliário

Primeiro: Os locatários (inquilinos) são consumidores? Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor a essa relação?

Não! Os locatários não são consumidores e não se aplica o CDC a relações locatícias, que são regidas por uma lei especifica, a famigerada “lei do inquilinato”. O STJ tem julgado consolidando este entendimento.

Segundo: Os inquilinos têm direito a uma suspensão automática do pagamento dos aluguéis?

Não há na Lei do Inquilinato, tampouco no Código Civil, nenhuma previsão que autorize uma suspensão automática e unilateral do pagamento dos alugueis pelos locatários.

Terceiro: Isso quer dizer que todos os prejuízos devem ser suportados pelos inquilinos? Os Locadores (proprietários) não devem participar e mitigar os prejuízos com seus inquilinos?

Também não! Estamos diante de um caos social, em que todos nós, em maior ou menor grau, teremos prejuízos (exceção das farmácias, supermercados, produtores de álcool em gel, que já vêm apresentando aumentos substanciais de faturamento diante da crise).

Os Locadores e Locatários devem negociar com critérios objetivos e, a depender do caso, acharem juntos uma solução razoável a ambos os lados. Caso a caso.

Isto por que, havendo inadimplemento, a única forma do locador conseguir os pagamentos seria através da justiça. Porém, a cobrança judicial, nesse momento, não é recomendada, pois os prazos judiciais estão suspensos e as liminares em ação de despejo não estão sendo executadas. Por fim, tramita no Legislativo Federal o PL 1.179/2020 que prevê limitação ainda maior à possibilidade de despejo.

Por outro lado, a negociação e o pagamento por parte do locatário podem livrá-lo de eventuais encargos como juros, multas e honorários advocatícios futuros. Além de tudo isso, pode evitar indisposições com o Locador, preservando essa importante relação continuada, que certamente será benéfico para ambas as partes.

Dito isto, concluímos que uma análise individualizada de cada caso, com uso de diálogo, bom senso e boa-fé, será, mais do que nunca, o norte para uma resolução satisfatória para ambos os lados desses conflitos.